Chắc hẳn bạn đã nghe về cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đang diễn ra, nhưng liệu bạn có thực sự hiểu vì sao nó lại trầm trọng đến mức này và tại sao Bắc Kinh vẫn loay hoay tìm cách giải quyết mà chưa có lối ra?
Nếu bạn nghĩ đây chỉ là một “cơn suy thoái nhẹ” giống như những đợt điều chỉnh giá bất động sản thông thường, thì hãy suy nghĩ lại. Những gì đang xảy ra ở Trung Quốc không đơn thuần là chuyện cung – cầu mất cân bằng, mà là một cuộc khủng hoảng mang tính cấu trúc, bắt nguồn từ chính mô hình phát triển kinh tế dựa vào bất động sản của nước này.
Sau đây là các vấn đề bạn cần biết để hiểu tại sao bất động sản Trung Quốc đang rơi vào vòng xoáy nguy hiểm, và vì sao giải pháp nào cũng giống như “chữa cháy bằng xăng”.
1. Bất động sản – “Trái tim” của nền kinh tế Trung Quốc
Trước hết, bạn cần hiểu bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế quan trọng ở Trung Quốc – nó chính là huyết mạch của nền kinh tế này.
-
Trước năm 2021, bất động sản chiếm tới 24% GDP Trung Quốc, cao hơn nhiều so với các nước phát triển như Mỹ (15%) hay Nhật Bản (11%).
-
Khoảng 70% tài sản của hộ gia đình Trung Quốc nằm trong bất động sản, tức là nếu giá nhà sụp đổ, họ mất gần như toàn bộ tài sản tích lũy trong đời.
-
Chính quyền địa phương dựa vào doanh thu từ đất đai để tài trợ cho các dự án công. Khi bất động sản lao dốc, ngân sách của các địa phương cũng lao dốc theo.
Vậy điều gì đã xảy ra khiến một nền kinh tế phụ thuộc nặng nề vào bất động sản lại đột ngột rơi vào khủng hoảng?
2. Từ “cỗ máy tăng trưởng” đến quả bom nổ chậm
Trong nhiều năm, Trung Quốc duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế bằng cách bơm tiền vào bất động sản. Chính phủ cho phép các doanh nghiệp vay tiền dễ dàng để đầu tư vào dự án mới. Càng nhiều dự án, càng nhiều việc làm, kinh tế càng phát triển.
Nhưng có một vấn đề: hệ thống này được xây dựng trên đòn bẩy tài chính khổng lồ, tức là vay nợ để đầu tư.
-
Các tập đoàn như Evergrande, Country Garden, Vanke đều phát triển nhờ vào các khoản vay từ ngân hàng.
-
Các ngân hàng cũng sẵn sàng cho vay vì chính phủ không muốn thị trường bất động sản chững lại.
-
Người dân đổ xô đi mua nhà, không phải để ở, mà để đầu cơ. Họ tin rằng giá nhà sẽ luôn tăng, không bao giờ giảm.
Hệ quả? Một bong bóng bất động sản khổng lồ được thổi phồng.
3. CÚ SỐC 2021 – Khi chính phủ quyết định “hãm phanh”
Chuyện gì xảy ra khi bạn phóng xe với tốc độ 200 km/h rồi đột ngột đạp phanh gấp? Toang! Và đó chính là những gì đã xảy ra với thị trường bất động sản Trung Quốc.
Năm 2021, chính phủ Trung Quốc nhận ra rằng nợ bất động sản đã trở nên không thể kiểm soát. Để tránh kịch bản vỡ nợ toàn hệ thống, Nhà nước đặt ra “ba lằn ranh đỏ”:
-
Giới hạn tỷ lệ nợ trên tài sản của các tập đoàn bất động sản.
-
Giới hạn tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu.
-
Kiểm soát tỷ lệ tiền mặt để đảm bảo khả năng thanh toán.
Chính sách này ngay lập tức bóp nghẹt các tập đoàn bất động sản, vì giờ đây họ không thể vay tiền để hoàn thành các dự án dang dở.
-
Evergrande – tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc – đã tuyên bố phá sản.
-
Country Garden cũng rơi vào khủng hoảng, kéo theo hàng loạt công ty khác.
-
Hàng triệu căn hộ bị bỏ dở, người dân đã trả tiền nhưng không nhận được nhà.
Thị trường ngay lập tức đóng băng. Và khi nhu cầu mua nhà biến mất, giá nhà bắt đầu lao dốc.
4. HẬU QUẢ DÂY CHUYỀN
Khi giá nhà giảm, chuyện gì sẽ xảy ra?
-
Hộ gia đình Trung Quốc mất hàng nghìn tỷ USD tài sản vì phần lớn tài sản của họ nằm trong bất động sản.
-
Ngân hàng hoảng loạn, vì họ đã cho vay quá nhiều tiền để mua nhà, giờ giá trị tài sản thế chấp giảm mạnh.
-
Chính quyền địa phương “đói tiền”, vì doanh thu từ bán đất giảm mạnh, khiến nhiều dự án công phải tạm dừng.
Theo báo cáo của Bloomberg, tổng tài sản hộ gia đình Trung Quốc đã bốc hơi 18.000 tỷ USD từ năm 2021 đến nay, một con số thậm chí còn cao hơn cả thiệt hại của Mỹ trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008.
Và tệ hơn nữa: không ai dám mua nhà nữa.
-
Tầng lớp trung lưu mất niềm tin vào thị trường.
-
Giới đầu cơ rút khỏi thị trường, vì giá nhà không còn tăng.
-
Dự án mới không thể bán được, các tập đoàn bất động sản càng chìm sâu vào khủng hoảng.
5. Vì sao nhà nước không thể giải quyết khủng hoảng này?
Thông thường, khi thị trường sụp đổ, chính phủ có thể can thiệp bằng cách giảm lãi suất, bơm tiền, hoặc mua lại nợ xấu. Nhưng Trung Quốc đang gặp ba vấn đề lớn khiến giải pháp này không hiệu quả:
-
Quá nhiều nhà, quá ít người muaLượng bất động sản tồn kho của Trung Quốc đủ để 3,4 tỷ người sinh sống – gần gấp ba dân số nước này!
Dù có giảm giá, vẫn không có đủ người mua.
-
Ngân hàng không muốn cho vay thêmSau khi chứng kiến hàng loạt vụ vỡ nợ, ngân hàng Trung Quốc siết chặt tín dụng.
Ngay cả các công ty bất động sản lớn như Vanke cũng không thể vay vốn dễ dàng.
-
Tầng lớp trung lưu không còn tiềnNgười dân Trung Quốc đã mất quá nhiều tài sản từ đợt khủng hoảng này.
Họ không muốn, hoặc không đủ khả năng, mua nhà mới.
6. Tương lai nào cho bất động sản Trung Quốc?
Hiện tại, Bắc Kinh đang thử mọi cách để cứu thị trường:
-
Bơm tiền để cứu các công ty lớn như Vanke, tránh hiệu ứng dây chuyền.
-
Khuyến khích chính quyền địa phương mua nhà tồn kho để giữ giá.
-
Giảm lãi suất để kích thích người mua.
Nhưng đây chỉ là những giải pháp tạm thời. Về dài hạn, bất động sản Trung Quốc sẽ không bao giờ trở lại thời kỳ hoàng kim trước đây.
Vậy, bài học rút ra từ cuộc khủng hoảng này là gì?
Khi một nền kinh tế phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản, một khi bong bóng vỡ, không ai có thể tránh khỏi hậu quả.
Bây giờ, câu hỏi đặt ra là: Liệu Trung Quốc có thể thoát ra khỏi vũng lầy này, hay sẽ tiếp tục lún sâu hơn? 